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Il n’est pas rare que le bailleur s’interroge sur l’utilité et /ou le caractère dispendieux de travaux demandés par son locataire dans les lieux loués, plus particulièrement à usage commercial. Certes le bailleur est tenu à l’obligation de délivrance de l’immeuble « en bon état de réparations de toute espèce » et pendant le bail d’effectuer « toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives », selon l’article 1720 du code civil . Mais les baux commerciaux contiennent souvent des clauses reportant sur le preneur la plupart des gros entretiens, notamment par référence à l’énumération limitative de l’art. 606 C.Civ.

Lorsque plusieurs baux ont couru, et que peut-être des preneurs successifs ont négligé ces obligations d’entretien « locatif renforcé »,l’immeuble loué se trouve en piteux état, et le dernier locataire demande des réparations drastiques, sans rapport avec la contrepartie des

loyers...Où se situe alors la limite des obligations du bailleur ?

On sait que le caractère simplement onéreux des travaux sur les gros ouvrages ne suffit pas à le décharger, pas plus que son absence de faute, mais il peut invoquer la perte de la chose louée par application de l’article 1722 du C.civ. :

« Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement. »

Depuis longtemps, la jurisprudence considère que des travaux atteignant presque la valeur de l’immeuble justifient la résiliation du bail à la demande du propriétaire, pour autant que la vétusté ne résulte pas de sa faute :

  • Civ. 3°, 03 Mai 1978 : Bull.III N° 176 ;
  • Civ. 3°, 06 Mars1984 : Bull. III N° 59.

La Cour de Cassation vient encore de le confirmer, dans une affaire où, en réponse à une demande de la locataire en exécution de travaux et de dommages-intérêts pour troubles de jouissance, les propriétaires avaient sollicité la résiliation du bail pour perte totale de la chose louée, ce que la Cour d’Appel avait refusé, estimant que la perte n’était que partielle, puisque le bien servait encore pour le commerce et l’habitation. Pour casser cette décision, la Cour suprême reproche aux juges du fond d’avoir refusé de rechercher « si le coût des travaux de remise en état de l’immeuble loué n’excédait pas sa valeur, emportant ainsi destruction totale de la chose louée » (Civ.3°,09 Décembre 2009 n° 08-17483, publié au Bulletin).

D’ailleurs la même solution est aussi retenue, au cas où des travaux sont prescrits par l’Administration en application d’une réglementation postérieure à la conclusion du bail (pensons à l’amiante, ou à l’accessibilité aux handicapés...) :

  • Civ.3° 12 Juin 1991, Bull. III n°169.

Mais il est important, avant d’invoquer ce moyen, de se munir de chiffrages fiables, et de vérifier que le bailleur esr à l’abri d’un reproche sur ses propres obligations, l’enjeu étant de risquer de « tout perdre » pour le locataire, qui ne manquera pas de se défendre !


Jean-Paul SILIE
Avocat à la Cour
Spécialiste en Droit immobilier

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