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L'article 27 de la Loi du 10 juillet 1965 sur la Copropriété permet la création de "Syndicats Secondaires" lorsqu'il y a des bâtiments distincts. Ceci permet, dans les ensembles importants, de gérer "en interne" les questions n'intéressant qu'un bâtiment. Mais à partir de quand des bâtiments sont-ils matériellement distincts ?

La Cour d'Appel de Paris, dans un Arrêt du 11 octobre 2007, avait considéré que, même si le règlement de Copropriété d'origine créait immédiatement des syndicats secondaires pour des corps de bâtiments, certains comportant deux étages de plus que les autres, il s'agissait néanmoins d'un bâtiment unique, ce qui justifiait l'annulation des Syndicats Secondaires.

Devant la Cour de Cassation, il était soutenu que le règlement de copropriété avait un caractère contractuel, permettant donc de faire une interprétation extensive de la notion de bâtiment distinct. Le pourvoi est rejeté par un Arrêt du 20 mai 2009 [1] qui approuve le raisonnement de la Cour de Paris selon laquelle :

"La Liberté contractuelle est limitée par les dispositions d'ordre public de la Loi et le Législateur a voulu qu'il ne puisse y avoir de Syndicats Secondaires que lorsque l'immeuble comporte plusieurs bâtiments ..."

Ce critère de bâtiments différenciés est aussi celui qui permet la scission d'un Syndicat, ou le retrait d'un bâtiment, selon l'article 28 de la Loi.

Dans un Arrêt récent, la Cour d'Appel d'Aix détaille ce critère, sur le fondement d'un avis d'Architecte précisant que "la démolition de l'un ne porterait pas atteinte au (bâtiment) contigû".[2]

Reconnaissons que cette distinction n'est pas toujours facile à faire, surtout lorsque les ensembles immobiliers sont imbriqués, notamment dans les projets urbains de grande envergure.

Comment expliquer par exemple qu'un ensemble puisse être divisé en volumes ("en épaisseur") alors qu'il ne pourrait faire l'objet d'une scission horizontale?

Des bâtiments "distincts" ne sont pas nécessairement indépendants; si mon voisin fait des affouillements en limite de propriété, il risque bien de ruiner mon bâtiment, alors que nous ne sommes pas membres d'un même syndicat de copropriétaires !

En tout cas l'on peut retenir que les notions de Syndicat Secondaire ou de scission ou retrait de Copropriété sont à manier avec beaucoup de circonspection.


[1] Civ.3e 20 mai 2009 publié au Bulletin (pourvois n°07-22051, 08-10043 et 08-10495).

[2] AIX EN PROVENCE 17 juillet 2008 n°06/05787 "IMMO AZUREEN"


Jean-Paul SILIE
Avocat à la Cour
Spécialiste en Droit Immobilier

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