L'article 15-II de la Loi du 6 juillet 1989 permet au bailleur de notifier congé pour la fin du bail en déclarant son intention de vendre.

Mais le congé doit contenir une offre ferme de vendre au locataire en place moyennant un certain prix, qu'il faudra préciser, notamment sur la question des frais accessoires à prévoir (il conviendra aussi de prévoir la superficie de terrain vendu si elle n'est pas détaillée au bail).

Si le locataire ne notifie pas son acceptation de l'offre ainsi formulée, il se retrouvera à l'issue du délai de préavis (6 mois minimum) privé de tout titre d'acceptation, c'est-à-dire expulsable par simple référé.

Encore faut-il que le congé ne soit pas annulé (ou "annulable", ce qui peut constituer la "difficulté sérieuse" en référé). Le motif d'annulation le plus souvent invoqué est l'allégation selon laquelle le prix demandé au locataire est excessif, et donc frauduleux, pour l'empêcher d'exercer son droit de préemption.

Cette argumentation est admise par la Jurisprudence lorsque le prix est véritablement bien au-dessus du prix du marché. Une simple "fourchette haute" serait insuffisante à obtenir l'annulation : le bailleur a le droit de demander un prix correct et en "valeur libre", c'est-à-dire en anticipant sur la libération des lieux, et donc sur leur disponibilité effective.

Mais il ne faut pas aller trop loin!

Ainsi la Cour d'Appel de Versailles a annnulé le 15 septembre 2009 un congé où il était demandé une valeur de 1.500.000 €, supérieure selon la Cour de plus de 60 % au prix du marché (entre 800.000 et 920.000 €).

Comment se prémunir de pareille mésaventure, et proposer un prix sérieux mais non sujet à remise en cause?

Depuis de nombreuses années, nous proposons que le congé soit précédé d'une visite du bailleur accompagné d'un expert indépendant (pas le gestionnaire habituel !) ou d'un Notaire, qui fera un "avis de valeur" pour le bailleur.

Ce document, qui ne sera pas donné au locataire dans l'immédiat, servira de base à la proposition de prix figurant dans le congé.

En cas de contestation judiciaire ultérieure, le bailleur se sera alors pré-constitué la preuve du sérieux de sa démarche, ce qui permettra de convainre le Juge ... ou d'engager la responsabilité de l'auteur de "l'avis de valeur"!

Cette précaution nécessite simplement de ne pas "se réveiller" la veille de l'expiration du délai pour délivrer congé.

En fait, le mieux est de préparer ce genre de démarche environ UN AN AVANT LA FIN DU BAIL.


VERSAILLES 1ère Chambre 15 septembre 2009 TEXIDOR / GIRARDOT

  • Juris-Data n°2009-379444
  • Loyers & Copro. Janvier 2010 n°11 p.16 note B.V-P

Jean-Paul SILIE
Avocat à la Cour
Spécialiste en Droit Immobilier

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