Les Sociétés Agricoles se mutilplient, ce qui pose aux rédacteurs des baux et aux parties des problèmes parfois mal maîtrisés.

Deux Arrêts récents de la Cour de Cassation en fournissent des exemples.

Dans la première affaire (3e Chambre Civile 6 janvier 2010 n°08-21536 Bull. n°3), le bail avait été fait à des époux, qui l'avaient mis à la disposition d'une EARL.

On sait en effet que l'article L.411-37 du Code Rural permet à l'associé d'une Société Agricole de mettre à la disposition de la Société tout ou partie des biens dont il est locataire, en continuant à participer à leur exploitation.

Cette mise à disposition s'impose au propriétaire mais le texte précise que "les droits du bailleur ne sont pas modifiés" (Il exise un texte similaire spécial aux GAEC; l'article L.323-14 du Code Rural).

La Société devient solidairement débitrice des loyers.

En l'espèce l'EARL avait été placée en redressement judiciaire et les loyers impayés par l'EARL n'avaient pas été acquittés par les époux fermiers non plus.

Parallélement, un plan de continuation avait été homologué par Jugement de novembre 2006.
La bailleresse a saisi alors début 2007 le Tribunal Paritaire en résiliation du bail se fondant sur deux mises en demeure infructueuses pendant 3 mois.

La Cour d'Appel de Lyon avait refusé de prononcer cette résiliation, en considérant que l'exploitation des biens loués était la seue activité de l'EARL, et que la résiliation entrainerait l'impossibilité d'exécuter le plan de continuation.

L'Arrêt est censuré par la Cour de Cassation qui rappelle que :

"Lorsqu'un fermier met ses terres à la disposition d'une EARL, il reste seul titulaire du bail et que la procédure collective suivie contre l'EARL, même si elle débouche sur un plan de continuation, ne fait obstacle à l'action en résiliation du bailleur dont les droits n'ont pas été modifiés".

Conclusion à tirer dans l'intérêt des preneurs : s'ils veulent lier le bail à la procédure collective, il faut à la fois déposer le bilan de l'EARL et de ses Associés (ce qui en cas d'échec peut amener à réaliser le patrimoine des agriculteurs).

Conclusions à tirer dans l'intérêt des bailleurs : ne pas se laisser impressioner par le dépôt de bilan de la Société, et TOUJOURS FAIRE UN BAIL A UNE PERSONNE PHYSIQUE.

Dans la seconde affaire (3e Chambre Civile 5 mai 2010 n°09-14052), le bail à long terme avait été concédé à un GAEC, qui quelques années après s'était transformé en EARL.

Un congé fut délivré par la suite sur le fondement des articles L.411-64 et L.416-1 du Code Rural pour la fin d'une période au cours de laquelle le gérant de l'EARL atteignait 60 ans.

La Cour d'Appel d'Orléans avait cru pouvoir valider ce congé, en considérant que la condition d'âge subsiste en cas de bail à une Société, et qu'elle s'apprécie dans la personne des associés.

Son Arrêt est cassé par la Cour Suprême, qui énonce que "le bailleur ne peut refuser le renouvellement du bail à une personne morale titulaire du contrat en se fondant sur l'âge de la retraite retenu pour les personnes physiques".

Cette décision de la Cour de Cassation précise opportunément l'une des conséquences du bail fait à une personne morale ... qui n'atteint jamais l'âge de la retraite, puisque seules les personnes physiques y sont soumises !

Conclusions à en tirer pour les preneurs : obtenir un bail au nom d'une Société Agricole est un avantage considérable en matière continuité de l'exploitation et de transfert de l'outil de travail.

Conclusions à en tirer pour les bailleurs : une Société ne prend jamais sa retraite et ne décède pratiquement jamais, mais elle peut se transfomer et ses parts sont facilemet cessibles; il ne faut donc JAMAIS FAIRE UN BAIL RURAL A UNE PERSONNE MORALE !

Jean-Paul SILIE
Avocat à la Cour
Spécialiste en droit immobilier et en droit rural
Administrateur de l'Association Française de droit rural

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