Formation Experts 3 décembre 2010 à Amiens

Introduction :

Des indemnités peuvent être dues au fermier, ou accessoirement au bailleur, en vertu des articles L.411-69 et suivants du Code Rural, lors d’une sortie de ferme.

A ce stade, l’intervention de l’Expert (ou des Experts) est essentielle. Mais il faut d’abord définir la mission de l’Expert, et le cadre juridique et contractuel dans lequel elle se place.

En effet selon que l’Expert aura été désigné par les deux parties ou qu’il assiste une seule partie, ou encore qu’il intervient suite à une désignation du Juge, son rôle sera différent.

On verra ensuite la manière dont les méthodes peuvent être utilisées par les Experts, et reçues par les juridictions.

Les missions possibles :


1°) La mission amiable sur demande conjointe des parties:

Dans cette situation, il n’existe pas de litige sur le fait que le bail est résilié, ni qu’il faille établir un compte de sortie de ferme, et l’Expert a théoriquement la confiance autant du bailleur que du preneur sortant.

C’est la situation la plus simple, mais en général la mission confiée à l’Expert Agricole et Foncier n’est pas précisée par un document écrit, si bien que c’est l’Expert lui-même qui est amené à définir sa mission.

A lui donc de rechercher dans les textes légaux et réglementaires, qu’il est censé connaître, les points sur lesquels son appréciation doit se porter. Il faut rappeler que l’article R.411-15 du Code Rural définit l’obligation pour l’expert d’établir son travail « conformément au plan d’inventaire déterminé par arrêté du Ministre de l’Agriculture ».

Cet arrêté est celui du 31 octobre 1978 (J.O. du 15 novembre).

L’Expert doit rechercher si les terres et les bâtiments ont subi une évolution pendant la durée du bail, et dans un sens positif ou négatif.

Mais selon qu’il s’agit de modifications d’exploitation, de travaux, ou de simples améliorations, l’Expert devra se poser la question de savoir s’il fallait un avis ou une autorisation préalable du bailleur pour pouvoir les prendre en compte.

Rappelons à ce sujet que l’article L.411-73 du Code Rural prévoit toute une série de procédures de notification et / ou d’autorisation préalables.

C’est probablement l’article le plus long du statut des baux ruraux, et ses dispositions sont d’ORDRE PUBLIC. Cela signifie que l’on ne peut en principe pas y déroger, même en accord entre les parties.

La conséquence de l’absence de notification ou d’autorisation est connue :

« Les travaux engagés sans respect des procédures de contrôle du propriétaire ne sont pas indemnisés » [1]

Certes si dans un cadre amiable, l’Expert peut prendre en compte les investissements dont les deux parties lui indiquent qu’elles faisaient l’objet d’un accord (verbal) préalable, il pourra surgir une difficulté si le bailleur prétend qu’il a simplement « laissé faire », et l’on voit là se poser des questions de « communication » et de bonne foi… Mais l’Expert doit agir avec prudence, car il ne faut pas que, si ultérieurement son rapport était critiqué sa responsabilité soit engagée, pour manquement à l’obligation de conseil !

C’est l’Expert aussi qui devra rechercher s’il y a eu des dégradations, et quelle est leur incidence dans le compte à établir (article L.411-72 du Code Rural).

Il devra aussi se poser la question de savoir quel était l’état des terres et bâtiments lors de l’entrée en possession (parfois 30 ou 50 ans plus tôt…), selon qu’il y avait un état des lieux ou qu’il n’y en avait pas, etc …

A ce stade, il faut aussi distinguer entre un véritable compte de sortie de ferme et le compte qui pourrait s’établir entre un fermier sortant et un fermier entrant.

Les règles ne sont pas du tout les mêmes, et notamment il y a toujours le risque de faire supporter à un fermier entrant une indemnité, qui normalement ne peut être mise qu’à la charge du bailleur dans le cadre des articles L.411-39 et suivants du Code Rural. La sanction de cette confusion est connue : c’est le risque d’une action en remboursement, avec intérêts et dommages-intérêts, telle que prévue par l’article L.411-74 du Code Rural.

Régulièrement, la Jurisprudence rappelle que l’indemnité de sortie de ferme ne peut être mise qu’à la charge d’un bailleur, et jamais à celle d’un fermier entrant, ce qui pourrait équivaloir à un « pas-de-porte » [2].


2°) Chaque partie désigne son Expert :

Dans ce cas, le problème de définition de la mission est le même, mais le caractère contradictoire de l’établissement du compte limite le risque d’erreurs.

L’addition des expériences de deux hommes de l’art permet souvent d’avoir une solution plus équilibrée en équité, ce qui n’est pas pour autant une garantie de l’application du droit strict (d’ordre public).


3°) La désignation judiciaire de l’Expert :

Une expertise judiciaire obéit à des règles extrêmement strictes, posées par les articles 267 à 284 du Code de Procédure Civile.

Dans un tel cas, l’Expert n’est désigné par aucune des parties et il n’a de comptes à rendre qu’au Magistrat mandant, qui lui a clairement défini une mission assez précise en général.

Exemple de mission de la Cour d’Amiens (arrêt du 18 mars 2008) :

  • « Se rendre sur place à X sur le corps de ferme … composé des parcelles cadastrées …
  • Le décrire en donnant avis sur son état
  • Donner un avis sur l’indemnité susceptible de revenir au preneur en application de l’article L.411-69 du Code Rural au regard des dispositions des articles L.411-71 et L.411-73 en considération d’une fin de bail le …
  • Donner un avis sur le montant de l’indemnité susceptible d’être accordée au bailleur en application de l’article L.411-72 du Code Rural en recherchant les dégradations du corps de ferme qui seraient imputables au preneur au regard des articles L.415-3 et L.415-4 en chiffrant les remises en état.
  • D’une façon générale fournir à la Cour les éléments lui permettant d’arrêter le compte de sortie de forme.
  • … délai 4 mois … ! »

Même si l’Expert a des raisons personnelles d’estimer qu’une mission n’est pas adaptée, excessive ou incomplète, voire injuste, il n’en a pas l’appréciation et il n’a pas le droit de s’en écarter, sauf à se rapprocher du Magistrat mandant pour faire modifier sa mission, s’il y a un oubli ou un obstacle technique.

En d’autres termes, et sauf modification de la mission par le Magistrat à l’initiative de l’Expert ou d’une des parties, l’Expert est contraint de répondre à toutes les questions posées par la mission d’expertise, et il n’a pas à répondre aux questions qui ne seraient pas posées par le Juge, tout en respectant le « plan d’inventaire » de l’arrêté du 31 octobre 1978.

Quant au déroulement des opérations d’expertise judiciaire, on veillera tout particulièrement au respect du principe du contradictoire, ce qui interdit à l’Expert de procéder à des constatations sans avoir préalablement invité les parties à y être présentes, ni à faire état de documents non soumis à la discussion contradictoire [3].

Un Expert qui ne respecterait pas ces règles risquerait de voir son expertise annulée, le remboursement de ses honoraires ordonné, voire sa responsabilité engagée… !

Le déroulement de l’expertise :


1°) L’appréciation de l’état des lieux d’origine :

S’il existe un état des lieux, et s’il a été bien fait, cette tâche sera plus aisée.

Les états des lieux sont souvent précis, et ils indiquent généralement les rendements des cinq dernières années des terres en question, ainsi que l’état de conservation des bâtiments, conformément à l’article L.411-4 du Code Rural qui définit que l’état des lieux doit :

« Permettre de déterminer, le moment venu, les améliorations apportées par le preneur ou les dégradations subies par les constructions, le fonds et les cultures. Il constate avec précision l’état des bâtiments et des terres ainsi que le degré d’entretien des terres et le rendement au cours des cinq dernières années ».

Si au contraire l’Expert ne dispose pas d’un bon état des lieux, il devra se référer au bon sens, mais aussi aux principes juridiques applicables.

Rappelons à ce sujet le principe posé par l’article 1731 du Code Civil, selon lequel :

« S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locative, et doit les rendre tels, sauf preuve contraire ».

Mais cette règle civiliste ne s’applique qu’aux bâtiments, et non à l’état des terres [4].

Mais pour autant le bon état des terres lors de l’expertise n’est pas nécessairement la preuve d’ «Améliorations culturales ».

Ainsi dans un cas où un expert avait retenu une :

« Amélioration culturale moyenne à l’aide de la méthode dite de la productivité, il se fondait sur l’état des sols concernés constaté à la sortie du preneur, aucun élément n’étant fourni quant à l’état des terres à son entrée ».

La Cour d’Amiens refusait de le suivre, au motif que :

« L’augmentation de productivité et des rendements moyens de la parcelle en cause par rapport aux rendements moyens des mêmes cultures dans le département pouvaient être indépendants des améliorations culturales ».

Si bien que :

« La preuve objective d’améliorations réalisées par Mme X n’était pas rapportée ».

Le pourvoi est rejeté par la Cour de Cassation le 3 avril 2001 [5].

C’est un peu de la même façon que procède encore la Cour d’Amiens dans l’arrêt du 24 novembre 2009 (LANGLOIS de SEPTENVILLE C/ DELORAINE) qui m’a été transmis pour préparer cette rencontre :

« Toutefois aucune indemnité ne peut être accordée au titre de ces améliorations sans qu’il soit procédé à une comparaison entre l’état du fonds lors de l’entrée du preneur dans les lieux et cet état lors de sa sortie, UNE TELLE CONFRONTATION ETANT INHERENTE A LEUR NATURE DE PLUS-VALUES APPORTEES AUX BIENS DONNES A BAIL ».

On peut comprendre la frustration des experts dans ce genre de cas, mais ils sont là pour appliquer la Loi et non pour trancher « en équité », en se souvenant par exemple qu’il y a eu des versements plus ou moins légaux lors de la conclusion du bail initial !

Alors, que doit rechercher l’expert comme « PREUVE OBJECTIVE » de l’état d’origine, ou à défaut, d’un état intermédiaire des terres ?

  • Les récoltes anciennes peuvent permettre de calculer les rendements à l’hectare, mais il faut accepter de chercher dans les vieux papiers de la ferme … ou du centre de gestion : c’est le travail des parties, et non de l’expert. Si le fermier sortant refuse cette recherche, il faut lui exposer les risques qu’il encourt !
  • Des témoignages de voisins, ou de la coopérative peuvent être recherchés : là encore, c’est le « boulot » du preneur … s’il veut pouvoir toucher une indemnité !
  • Ne pourrait-on utiliser des photos aériennes ? L’I.G.N. fait des campagnes systématiques de photographie des parcelles dont l’état est ainsi daté et certifié avec précision. Les experts forestiers s’en servent pour constater (souvent par stéréoscopie) la densité et la qualité de peuplement d’un bois, et son évolution dans le temps. Les experts agricoles pourront peut-être y voir des rendements … ou des qualités de sols ?
  • Mais on pourrait aussi imaginer d’autres méthodes de datation, et je laisse les vrais experts et ingénieurs se pencher sur ces problèmes techniques …

Convenons que le problème, tel que posé par la Cour d’Amiens, est redoutable, mais pas sans solution. Il faut donc chercher des preuves objectives, ce qui est bien un travail de techniciens préparant une décision de justice.


2°) Les méthodes :

Bien entendu, ce n’est au béotien que je suis, de décrire les différentes méthodes, que vous connaissez bien mieux que moi.

Je me permets seulement de poser la question de la fiabilité des méthodes, et d’envisager la façon dont elles peuvent être reçues par le juriste, et singulièrement par le Juge.

La Méthode des bilans, qui a été perfectionnée par la « Méthode des Bilans de la Productivité Raisonnée » (M.B.P.R.) est généralement utilisée ici, et j’en trouve le principe excellent, mais il pourrait être fait des objections :

  • N’est-elle pas trop proche de la « V.E.A. » ?
  • Respecte-t-elle le « plan d’inventaire » prévu par l’arrêté du 31 octobre 1978, pris pour l’application de l’article R.411-15 du Code Rural ? Il me semble qu’on peut combiner les deux, mais le fait-on en réalité ? : peut-être faudrait-il corriger la trame des rapports, pour bien respecter le texte.
  • Lorsqu’un bail a 30 ou 50 ans, et qu’il n’y a pas d’état des lieux précis concernant des terres, on possède un historique incomplet, mais on a parfois des analyses ou des rendements précis qui ont 15 ou 20 ans avant la sortie. La tentation est forte de mesurer l’amélioration sur les 15 ou 20 dernières années par cette méthode ; est-ce une réponse suffisante à l’article L.411-69 ? En d’autres termes, ne peut-on imaginer que le fermier a épuisé ou mal soigné la terre pendant 20 ans, dont on n’a aucune trace, et qu’il soit donc seulement normal qu’il passe les 15 ou 20 ans suivants à revenir, en progressant, à la situation d’origine, sans améliorations finalement ?

C’est un peu le reproche que fait la Cour d’Amiens au rapport de l’expert judiciaire dans l’arrêt de novembre 2009 :

« Les documents fournis ne permettent de réaliser des bilans organiques et minéraux que pour les dernières années de récoltes, les assolements à l’entrée ne sont pas connus alors que selon l’expert la méthode dite des bilans et de la productivité raisonnée qu’il applique repose sur une étude comparative entre les assolements des cinq première années et celles des cinq dernières années ; de sorte que la valeur de base (…) est nécessairement faussée et vicie tout le raisonnement subséquent.
… La méthode de substitution utilisée par l’expert pour déterminer les éventuelles plus-values (…) n’a pas été appliquée conformément à son protocole ».

En réalité, ce n’était pas possible d’utiliser cette méthode pour cette affaire, et peut-être faudrait-il imaginer qu’elle ne peut s’appliquer que lorsque les rendements des cinq premières années (ou plutôt des cinq dernières années du prédécesseur) sont connues.

CONCLUSION

Aux experts et aux ingénieurs et comptables d’imaginer une ou plusieurs autres méthodes permettant de pallier le manque de précaution du preneur, qui a voulu faire l’économie d’un état des lieux sérieux à l’entrée !


[1]
Civ. 3ème 10 juillet 1991 ; Bull. N°207
Civ. 3ème 7 décembre 2004, N°03-14191
[2]
Civ. 3ème 16 février 2000 A.J.D.I. 2000 pages 685 et 709 obs. GIRAUDEL
Civ. 3ème 19 octobre 2005 JURIS-DATA N°2005 030340
[3]
Civ. 3ème 26 mai 2009 N°08-16901
[4]
Civ. 3ème 8 janvier 1974 Bull. N°1
Civ. 3ème 8 mars 1983 Bull. N°71, J.C.P.N. 1984 II p. 20 obs. MOREAU
[5]
Amiens 5ème Chambre Sociale 12 mai 1999 inédit
Civ. 3ème 3 avril 2001 N°99-17059
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